Внешне партнерство САР и «Когалымфинанссервиса» выглядело вполне пристойным. Компания не только занималась реализацией инвестиционного контракта по адресу Гранатный, 22, но и отстаивала имущественные интересы Союза по вопросу злополучного имения Суханово. До последнего времени реализация инвестиционного контракта никаких вопросов не вызывала. Президент компании «Когалымфинанссервис» Сергей Лазарев утверждает, что в течении двух лет САР вообще не интересовался процессом самого строительства, хотя и обладал прямыми функциями заказчика и застройщика.
- Наша компания выполняла функции технического заказчика, хотя по всем признакам не должна была этого делать. Это дополнительные траты, не всегда выгодные инвестору. Но представители Союза в какой-то момент совершенно отстранились от этого дела. С момента подписания инвестиционного контракта они не посетили ни одного организационного собрания и вообще не интересовались стройкой. Несмотря на лукавые сетования г-на Лазарева, надо полагать, коммерсантов подобная политика невмешательства вполне устраивала: и на этапе обследования, и на этапе сноса, и на этапе согласований, и на этапе возведения новых стен, и на этапе принятия решения об увеличении площадей.
Объект получился достаточно дорогим. На сегодняшний день, по словам того же Лазарева, в него вложено порядка пяти миллионов долларов. В самое ближайшее время должен быть подписан акт приемки. В доме заканчивают отделку помещений. То есть буквально через месяц его можно будет заселять. Однако после того, как инвестор представил дополнительное соглашение к контракту, САР отказался подписывать протокол о разделе площадей в новом соотношении.
Юрий Гнедовский, который до последнего времени предпочитал не ссориться с богатым инвестором, в начале 2005 года на очередном заседании правления САР ознакомил присутствующих с пунктами протокола и высказал свое беспокойство относительно его правомерности. С юридической стороной вопроса поручили разобраться вице-президенту САР - Алексею Воронцову и членам правления САР - Павлу Андрееву, Борису Левянту и Сергею Мельниченко. Надо думать, что поручение не носило случайного характера. Как известно в архитектурном цеху, у того же г-на Воронцова сложилась репутация жесткого профессионала. Деловой почерк архитектора в некоторых смыслах можно назвать безупречным. Архитектурное бюро «АВ», которым руководит Воронцов, по части юридической казуистики заткнет за пояс кого угодно. На счету Воронцова не одно выигранное дело. Отстаивать интересы своей компании он умеет:
- Я вовсе не юридический гуру, - возражает Воронцов - я просто знаю, к кому обращаться. Ситуация с разделом площадей по адресу Гранатный, 22 действительно выглядит более чем странно. Во всяком случае, когда члены правления САР пришли к выводу, что соотношение раздела площадей, представленное группой «Когалымфинанссервис», не соответствует условиям инвестиционного контракта, мы тот час же подключили к этому делу адвокатское бюро, с которым давно сотрудничает наша компания.
По поручению г-на Воронцова адвокатское бюро «Номос» провело анализ сложившихся правовых взаимоотношений по исполнению инвестиционного контракта. Адвокаты вознамерились ответить на вопрос, каким образом арифметически должен осуществляться раздел площадей в здании на Гранатном: либо исходя из общей площади вновь возведенного здания (как предлагает инвестор), либо за минусом 672 квадратных метров от той же площади (как записано в пункте инвестиционного договора). Эти 672 квадратных метра, выражаясь языком юристов - прямой предмет инвестиционного объекта. Это та площадь, которая принадлежит Союзу архитекторов по условиям первоначального раздела. Нынешняя позиция Союза архитекторов полностью соответствует пунктам контракта. Раздел площадей должен производиться после выделения городу 672 квадратных метров площади здания. То есть из общей площади, которая теперь составляет 4900 квадратных метров исключается обозначенная доля Союза (те самые 672 кв.м), и только после этого производится прямой раздел площадей в установленном контрактом соотношении: 70% - инвестору, а 30% - Союзу. Эта пропорция была установлена еще в 2001 году соответствующим распоряжением правительства Москвы.
За прошедшие четыре года позиция инвестора (как, впрочем, и сам инвестор) успела поменяться. Теперь коммерсанты настаивают на том, чтобы раздел метров производился от общей площади возведенного здания в том же соотношении 70% на 30%. Свою позицию инвестор аргументирует тем, что реконструкция здания осуществлялась путем его сноса, о чем и были подписаны соответствующие распоряжения. В свое время инвесторы даже рассматривали вопрос о замене формулировок «реконструкция» на «новое строительство». Однако так и не сделали этого. По документам формулировка «реконструкция с разборкой и воссозданием в соответствии с эскизным проектом реставрации административного здания» существует по сей день. И это немаловажно, ведь согласно ГК РФ (ч 1. ст. 235) физическое уничтожение имущества является основанием для прекращения права собственности.
Говоря по существу, нынешний собственник здания (как помним, им является правительство Москвы) с подачи САР еще до физического сноса здания должен был внести соответствующие изменения как в распоряжение правительства, так и в заключительный инвестиционный контракт. Как утверждают адвокаты «Номоса», существующая практика раздела недвижимого имущества по результатам реализации инвестиционных проектов полностью подтверждает вышеизложенное. В распорядительных актах московского правительства, на которые ссылаются адвокаты, прямо указывается, что площади сносимых зданий исключаются из общего количества построенных площадей объекта и передаются собственнику. По результатам заключения «Номоса», площадь, которая будет передана в безвозмездное пользование Союзу архитекторов, значительно больше ранее существовавшей площади снесенного здания.
Однако различные формулировки в распоряжениях правительства Москвы, являвшихся основанием для заключения и изменения инвестиционного контракта, привели к двусмысленности и различному толкованию Союзом и инвестором понятий «реконструкция», «разборка» и «снос». Кроме того, адвокаты обнаружили массу несоответствий в пунктах между различными вариантами договоров, заключенных в течении трех лет Союзом, правительством и инвесторами. Возникший в настоящее время спор между «Когалымфинанссервисом» и Союзом архитекторов адвокаты порекомендовали разрешать с непосредственным участием собственника здания. Пресловутое дополнительное соглашение, которое отчасти развязывает руки инвестору, пока не является полноправным юридическим документом. Правительство Москвы пока не проставило регистрационной надписи на титульном листе инвестиционного контракта. Позиция собственника по вопросу о разделе площадей по адресу Гранатный, 22 должна быть как минимум уточнена самим собственником. Последнее действие Союза архитекторов - официальное письмо первому заместителю мэра Москвы Юрию Росляку с просьбой приостановить действие согласования САР на дополнительном соглашении до решения спора инвесторов - подписано г-ном Гнедовским. Последнее обстоятельство сильно удивляет г-на Лазарева. У инвесторов своя правда и, безусловно, она имеет право на существование.
- Нам, мягко говоря, не совсем понятны действия Союза архитекторов. В течение трех лет нам удавалось договориться с г-ном Гнедовским по всем вопросам. Союз ни копейки не вложил в этот дом. Более того, после заключения контракта наша компания выплатила 500 тысяч долларов Союзу архитекторов, взяла на себя вопросы оплаты временной аренды того помещения, где сейчас пребывает правление, вплоть до вопросов зарплаты. С учетом текущих трат наши вложения уже составили порядка 6,5 млн. долларов. Площади, которые отходят САР, будут сданы с отделкой, с охраной и с парковкой. Хотя мы могли бы этого не делать и сдать их часть в бетоне. Сейчас Союз имеет в своем распоряжении полноценный офис класса «А». В 2001 году это был старый разваливающийся дом. Однако Союз требует других условий раздела. Что же, видимо, придется решать проблему в суде. Но хочу напомнить Союзу, что любая война будет затратной для обоих сторон. И еще неизвестно, как себя поведет непосредственный собственник здания - правительство Москвы. «Когалымфинанссервис» имеет многолетнюю практику выигрывания судов подобного рода. Стоит ли доводить дело до этого? Если наши отношения испортятся, то нам придется выходить из дополнительного соглашения, возвращать обратно вложенные деньги и пересматривать вопросы, связанные с лоббированием интересов САР по Суханово.
Однако Алексей Воронцов и его коллеги не склонны поддаваться «мягкому» напору коммерсантов. Они считают, что инвестору грех жаловаться. Он (инвестор) получил хороший контракт и на более чем выгодных условиях. Земли в Москве мало, а инвесторов хватает. По словам г-на Воронцова, Департамент муниципального имущества откликнулся на запрос архитекторов и полностью поддержал правомерность первоначального инвестиционного контракта. Свое личное участие в этом деле Воронцов объясняет позицией человека принципиального и материально незаинтересованного:
- Это же просто работа, - говорит он. - В октябре 2004 года на VI съезде Союза архитекторов России было выбрано новое правление. Вслед за этим была проведена ревизия всех договоров, заключенных предыдущим составом правления. В результате ревизии было обнаружено, что к основному инвестиционному контракту по Гранатному, 22 существует некое дополнительное соглашение, пункты которого затрагивают имущественные интересы Союза архитекторов и ущемляют его права в части раздела площадей в воссоздаваемом административном здании, куда, кстати, Президиум правления намерен въехать в ближайшее время. То, что у Союза пытаются отобрать как минимум 300 квадратных метров полезных площадей - факт несомненный. Мы посовещались с коллегами и приняли решение не уступать своих позиций коммерсантам. Союз должен учиться отстаивать свои права. Иначе к чему все эти разговоры о сильной и самостоятельной организации, которые мы ведем последние несколько лет?